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Cina: le nuove regole frenano il mercato immobiliare

La nuova politica immobiliare [cin] resa nota dal Consiglio di Stato della Repubblica popolare cinese il 17 aprile scorso ha provocato l'imprevista reazione del pubblico, secondo quanto riporta il Southern Weekend [cin]. Analisti ed economisti hanno definito tale politica immobiliare “la più rigorosa dell'intera storia cinese”.

Edificio a Guangzhou, Guangdong (foto di Don Weinland)

Edificio a Guangzhou, Guangdong (foto di Don Weinland)

Il Consiglio di Stato ha imposto l'aumento dell’importo in contanti da versare al momento dell’acquisto e a fronte del mutuo, nel caso delle seconde case. Gli acquirenti che intendono comprare una seconda casa al di sotto dei 90 metri quadrati ora dovranno anticipare una cifra in contanti pari al 50 per cento del prezzo d'acquisto, ridotta invece al 30 per cento per proprietà immobiliari che superano i 90 metri quadrati.

I mutui per l’acquisto di terze case sono stati temporaneamente bloccati così come è accaduto per i mutui richiesti da acquirenti di regioni esterne che non possono comprovare di aver pagato le tasse locali per un anno o versato quote per l'assicurazione sociale. Si tratta della prima misura politica che disciplina l'acquisto delle terze case, riferisce il Southern Weekend.

Le misure rappresentano un tentativo per regolamentare e sopprimere le manovre speculative nel settore immobiliare che, secondo molti, avrebbero distorto i segnali positivi del mercato e mandato alle stelle i prezzi.
È dal 2003 che le fluttuazioni del mercato immobiliare cinese vengono accompagnate, trainate e fuorviate da un’ampia serie di direttive operative. Il blogger Zhu Daming [cin] scrive che i difetti delle variazioni introdotte con le nuove misure di aprile sarebbero evidenti già negli errori delle passate direttive e suggerisce che la regolamentazione dei mutui per le seconde case porterà in definitiva a un'inflazione costante del mercato.

从历史上看,二套房贷政策虽然能够在短时间内扼住市场的脖子,但后来的反弹是更猛烈,二套房贷政策是一项被实践证明是错误 的政策。2007年收紧二套房政策,是导致2008年成交量暴跌的最主要工具,但是,暂时的打压并没有真正解决房地产的问题,反而导致2009年房地产市 场的暴涨。

Viste da una prospettiva storica, le politiche sui prestiti per le seconde case possono frenare il mercato solo a breve termine, con ripercussioni che possono diventare ancora più pesanti. Questa politica si è rivelata lacunosa. Le misure che limitavano l'acquisto delle seconde case nel 2007 sono state la causa principale della brusca caduta delle transazioni nel 2008. Ma la soppressione temporanea non può affatto risolvere i problemi concreti del mercato immobiliare. Al contrario, essa ha causato la salita esplosiva dei prezzi nel 2009.

Il blogger Shuoyan Wuji [cin] ritiene che le nuove regolamentazioni colpiscano le attività speculative della classe media. Dice che contrariamente alle convinzioni popolari, le fasce di popolazione di medio reddito prendono parte alle speculazioni mentre la nuova politica dovrebbe tenerle fuori da tale quadro.

首先是首付的提高本身会对投资和投机性购房形成一定的压制。当前参与投资和投机性购房的不仅仅是高收入人群,只要有能力支 付首付的一般收入家庭也踊跃的参与其中。面对首付提高,相当于提高了炒房的准入门槛,势必将绝大部分一般收入人群排挤出炒客行列,由此而一定程度的降低市 场冲动。

In primo luogo, l’impennata degli anticipi creerà, da sola, una diminuzione netta degli investimenti e degli acquisti di alloggi a scopo speculativo. Al momento, quelli che procedono agli acquisti per investimento o speculazione non appartengono soltanto alle fasce di popolazione a reddito elevato. Anche le famiglie a reddito medio che hanno risorse sufficienti da permettersi di versare allegramente l’anticipo per l’acquisto di case, sono ocinvolte in queste attività. La presenza di una crisi degli anticipi è legata a una crescita della soglia di acquisti speculativi e connessa a una spinta della stragrande maggioranza delle fasce a medio reddito per diventare a loro volta degli speculatori. Ciò va causando, almeno fino a certo punto, l'improvvisa caduta del mercato.

Il blogger Zhu Daming [cin] non è d’accordo con tale nterpretazione e sostiene invece che gli speculatori aprono le porte alla fluttuazione che sarà inevitabilmente creata da questa direttativa.

为什么炒房客不惧信贷收紧呢?最主要的因素是,他们对于政策制造波段很有心得,而且,他们的资金通常是很大,贷款不贷款都 无所谓。

Perché gli speculatori temono l’irrigidimento dei prestiti sugli immobili? I fattori principali sono che queste figure capiscono gli obiettivi finali di questa politica e hanno comunque risorse finanziarie abbastanza ampie. La disponibilità o meno di prestiti è per loro qualcosa d'indifferente.

Il blogger Yu Fenghui [cin] scrive che la nuova politica minaccerà in realtà i gruppi con interessi acquisiti nel mercato ma ritiene anche che tali gruppi siano pronti a contrattaccare quelle misure che mirano a dissolverne i profitti.

…必须清醒认识到,楼市新政绝不会一帆风顺,巨大阻力将会逐步出现。这么大的调控力度,这么重的拳,将会伤及从房地产中获 得多少年巨大利益、已经结成同盟的特殊利益集团。这些特殊利益集团绝不会甘心,绝不会坐以待毙,绝不会眼睁睁看着自己的既得利益被夺去。一定会绞尽脑汁、 使出浑身解数抵制、反对甚至反扑楼市新政,竭力合谋维护特殊利益集团的利益。笔者预计在楼市新政进入实施阶段,取得初步效果时,这些特殊利益集团就会出 招。

Ciò che bisogna riconoscere chiaramente è che la politica del mercato immobiliare non sarà tutta rose e fiori e man mano si concretizzerà una forte resistenza. L'ondata così pesante di questa decisa regolamentazione danneggerà i gruppi con interessi particolari, che hanno già formato varie alleanze e raccolto grandi benefici dal mercato. Tali gruppi non appaiono per nulla soddisfatti. Certamente non se ne staranno con le mani in mano, a osservare le cose mentre i loro interessi consolidati vengono divorati. In questa situazione si lambiccheranno il cervello e faranno il possibile per resistere, opporsi e persino contrattaccare la politica del mercato nello sforzo concertato di salvaguardare i propri interessi.

L'autore prevede che quando tali direttive verranno implementate e i loro effetti si faranno evidenti, allora tali gruppi d'interesse prenderanno a muoversi.
A parte i grandi investitori, il rapporto del Southern Weekend [cin] afferma che gli effetti sui piccoli investitori sono stati immediati. Secondo il rapporto, tra il 15 e il 18 aprile, una società immobiliare di Pechino ha visto aumentare del 40 per cento il proprio inventario, ma conla diminuzione dell'80 per cento degli acquirenti.

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